Ein Haus bauen ohne Eigenkapital – geht das?

Hausbau Kran Gerüst
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Bei den derzeit horrend hohen Mieten gewinnt der Traum vom eigenen Haus mit Garten wieder an Bedeutung. Neben der Verbesserung der Lebensqualität spielen dabei wirtschaftliche Überlegungen eine entscheidende Rolle. Grundgedanke ist es, die Beträge für die monatlichen Mietzahlungen zu sparen und ins Eigenheim zu stecken. 

Problematisch wird es, wenn noch kein Eigenkapital angespart werden konnte. Dann bleiben die Banken bei der Baufinanzierung zurückhaltend und prüfen den Vorgang sehr genau. Unter gewissen Umständen ist es jedoch möglich, den Bau des Traumhauses in Auftrag zu geben, auch wenn kein eigenes Geld zur Verfügung steht.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wer den Bau ohne Eigenkapital finanzieren möchte, kann zwischen zwei Möglichkeiten wählen:

  • 100 %-Finanzierung: Bei dieser Spielart wird nur die eigentliche Immobilie über einen Kredit finanziert. Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau anfallen, sind vom Bauherrn aus eigener Tasche zu bezahlen.
  • 110 %-Finanzierung: Diese Variante wird auch Vollfinanzierung genannt. Dabei wird nicht nur das Haus finanziert, sondern auch alle anfallenden Kaufnebenkosten. Diese können sowohl über den Baukredit selbst als auch über einen weiteren Privatkredit abgedeckt werden.

Als Kaufnebenkosten werden diejenigen Ausgaben bezeichnet, die zusätzlich zur Immobilie aufgebracht werden müssen. Sie setzen sich aus den Makler- und Grundbuchgebühren zusammen sowie den Kosten für den Notar und die Grunderwerbsteuer.

Wer kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital beantragen?

Die Banken, welche das Modell des Hausbaus ohne eigenes Geld gestatten, sichern dieser Art Kredite besonders stark ab. Es ist für den Kreditnehmer unabkömmlich, über einen tadellosen Schufa-Score zu verfügen. Zudem sollte ein hohes, regelmäßiges und sicheres Gehalt bezogen werden. Insbesondere für junge Beamte, die noch keine Kapitalreserven bilden konnten, kann eine Baufinanzierung ohne Kapitalgrundstock ein Weg sein, früh im eigenen Haus zu wohnen. 

Personen mit schwankendem Einkommen wie die meisten Selbstständigen und Freiberufler bleibt ein solches Kreditmodell in der Regel verschlossen. Die Ausnahme bilden Ärzte und Juristen. Die Banken behalten sich in diesen Fällen das Recht vor, durch eine Einzelfallentscheidung über die Kreditvergabe zu entscheiden. Wenn ein zweiter Kreditnehmer mit einem festen Einkommen herangezogen werden kann, in der Regel der Ehepartner, zeigen sich die Banken üblicherweise kulanter.

Wann gewähren Banken einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital?

Die Kreditgeber lassen sich am ehesten auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein, wenn folgende Bedingungen gegeben sind:

100 %-Modell bevorzugt

Banken bevorzugen das 100 %-Modell, weil hierbei die Kaufnebenkosten nicht finanziert werden müssen. Die Immobilie hat einen materiellen Gegenwert, der im Notfall versteigert werden kann. Die Kaufnebenkosten dagegen sind nach dem Kauf ausgegeben und können nicht als Sicherheit herangezogen werden.

Lage und Zustand

Die Zusage für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird eher geleistet, wenn besagte Immobilie in einer bevorzugten Lage angesiedelt ist und sich in einem guten Zustand befindet. Ein sanierungsbedürftiges Haus in einem wenig attraktiven Wohngebiet dagegen wird eher selten finanziert.

Nachteile einer Baufinanzierung ohne eigenes Geld

Eine Vollfinanzierung hat im Vergleich zu einem Bauprojekt mit einem eigenen Kapitalanteil folgende Nachteile:

  • Höhere Kosten: Die höheren Zinsen verteuern das gesamte Kreditprojekt.
  • Längere Laufzeit: Die höheren Kosten bedingen, dass ein Kredit bei gleicher Höhe der Raten einige Jahre länger getilgt werden muss.
  • Hohe Wertigkeit der Immobilie: Nur Immobilien in Top-Zustand und in Spitzenlage werden bei einer Kreditvergabe in Betracht gezogen
  • Hervorragende Bonität: Neben einem tadellosen Schufa-Score ist ein hohes, gesichertes Einkommen Bedingung.
  • Erhöhte Gefahr der Verschuldung: Sollte das Haus zwangsversteigert werden müssen, bleibt ein höherer Schuldenberg zurück.

Tipps zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wer einen Baukredit ohne Eigenmittel beantragen möchte, sollte sich der Risiken bewusst sein. Zudem sollten die folgenden Tipps berücksichtigt werden:

  • Haushaltsrechnung: Eine sorgfältige Planung und eine durchdachte Haushaltsrechnung geben Auskunft darüber, wie hoch die monatliche Ratenbelastung sein darf.
  • Tilgungsrate: Zwar ist eine schnelle Tilgung wünschenswert. Es besteht aber die Gefahr, dass bei einer zu hohen Tilgungsrate das Existenzminimum bedroht wird.
  • Darlehen absichern: Infrage kommen eine Restschuldversicherung, eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Risikolebensversicherung.
  • Konsumentenkredite vermeiden: Wer noch ein Kfz, ein TV-Gerät oder eine Waschmaschine abzuzahlen hat, dem verweigern die Banken normalerweise die Kreditzusage.