Hauskauf: Fallen bei der Makler-Courtage vermeiden

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Eine Courtage, als Verkaufsprovision für den Makler, gehört bei Käufern und Mietern eines Immobilienobjekts sicherlich zu den unbeliebtesten Posten. Häufig erscheint die geforderte Summe zu hoch und vielen ist die dahinter stehende Leistung nicht bekannt. Zudem kann es bei der Courtage zu Fehler kommen. Denn nur ein gewissenhaft und sorgfältig arbeitender Makler hat überhaupt einen rechtlich einwandfreien Anspruch auf Provision, wie vor Gericht immer wieder festzustellen ist. 

Wann hat der Makler Anspruch auf eine Provision?

Zunächst ist festzuhalten, dass der Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler eingeht. Wenn ein Interessent hingegen einen Makler kontaktiert und sich über Angebote erkundigt, bedeutet dies nicht automatisch, dass ein Vertragsverhältnis eingegangen wurde. Das ist erst der Fall, wenn der Makler ein konkretes Angebot unterbreitet hat, das vom Interessenten angenommen wurde.

Auch mit dem Versand des Verkaufsexpoés entsteht noch kein Anspruch auf eine Maklerprovision. Ein rechtlich bindender Maklervertrag wird erst dann begründet, wenn der Interessent nach Zugang des Exposés beim Makler anruft und dabei um einen Besichtigungstermin bittet. 

Wie hoch darf eine Maklerprovision ausfallen?

Die Höhe einer Maklerprovision ist generell frei verhandelbar. Eine gesetzliche Regelung über die Höhe existiert nicht. Jedoch orientiert sie sich an den marktüblichen Regelungen und liegt daher zwischen drei und sechs Prozent der Kaufpreissumme. Dabei ist die geltende Mehrwertsteuer noch hinzuzurechnen. Sollte die Provisionsforderung deutlich von dieser Höhe abweichen, sollten sie skeptisch werden. Generell kann die Provision jedoch verhandelt werden. Fragen lohnt sich also.

Falsche Formulierung bei der Courtage

In den meisten Fällen ist eine falsche Formulierung der Grund, weshalb es bei der Courtage zu Problemen kommen kann. Formulierungen wie zum Beispiel „Kaufpreis 450.000 Euro + 5,8 Prozent Courtage“ oder „Käuferprovision 4,33 Prozent inklusive MwSt“ wurden bereits von den Gerichten für ungültig erklärt. Der Hintergrund: der Interessent muss den Eindruck gewinnen, dass er die Rechnung des Verkäufers bezahlen muss. Dabei haben Verkäufer und Makler einen Vertrag geschlossen. Durch derartige Formulierungen gefährdet der Makler sogar seinen Anspruch auf Provision und der Interessent kann sich dies zunutze machen. Bei Dienstleister wie den Homeday Maklern oder anderen wird die Courtage hingegen transparent kommuniziert, so dass es nicht zu Missverständnissen kommen kann. 

Fehlerhafte Erläuterung eines Angebots

Der Makler hat im Streitfall die Beweispflicht. Er muss nachweisen, was für eine Vereinbarung über eine Provision getroffen wurde und wie diese zustande kam. Durch eine Widerrufsbelehrung wird dieser Prozess erleichtert. Diese wird jedoch mitunter vernachlässigt, so zum Beispiel, wenn der Interessent telefonisch ein Termin vereinbart, anstatt persönlich im Büro zu erscheinen.

Gewissenhafte Makler tun daher folgendes:

  • Sie weisen explizit auf eine Maklerprovision hin.
  • Ein expliziter Hinweis zur Courtage ist sowohl im Exposé als auch in der Anzeige des Objekts ersichtlich.
  • Die Zahlung einer Provision wird mit einer Unterschrift bestätigt. Dies muss in den Geschäftsräumen des Maklers geschehen.
  • Die Provision muss auch im notariellen Kaufvertrag aufgeführt werden, nicht nur im Makleralleinauftrag.

Wenn diese Schritte befolgt werden, ist sowohl der Makler auf der sicheren Seite, als auch der Interessent. Die anfallenden Kosten sind für beide Seiten klar ersichtlich und rechtlich bindend dokumentiert.