Renditeberechnung: Ist Mieten auf Dauer günstiger als Kaufen?

Ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder lieber zu mieten, ist eine komplexe Frage, die jeder für sich beantworten muss. Letztendlich hängt die Entscheidung von vielen individuellen Faktoren wie Lebensplanung, Finanzlage und den örtlichen Gegebenheiten ab. Eine Renditeberechnung kann jedoch Anhaltspunkte liefern. 

Hohe Preise in Großstädten

Gerade in Großstädten wie Hamburg sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren weiter gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2024 bei bis zu über 7000 Euro pro Quadratmeter. Ein Parameter wie der Bodenrichtwert Hamburg beträgt 2024 etwa 780,16 € / m² Euro pro Quadratmeter für erschlossene Grundstücke.

Beispielrechnung Eigentumswohnung

Für eine beispielhafte Rechnung nehmen wir eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung zum Preis von 620.000 Euro an. Bei einer üblichen Beleihungsgrenze von 80 Prozent müssten 124.000 Euro Eigenkapital aufgebracht werden. Mit einer Jahresmiete von etwa 14.400 Euro (1.200 Euro kalt) könnte man die Wohnung nach rund 34 Jahren abbezahlt haben. Was auf den ersten Blick für manchen jungen Menschen nach einer Möglichkeit aussieht, hat aber noch viele andere Kostenfaktoren, die es zu berücksichtigen gilt. So fallen neben der Baufinanzierung beispielsweise auch Nebenkosten für Notar, Grunderwerbssteuer etc. an – im Schnitt zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Laufende Kosten als Immobilienbesitzer

Weitaus höhere Kosten als beim Mieten verursachen die laufenden Ausgaben wie Instandhaltung, Reparaturen, Gebäudeversicherungen und gegebenenfalls Hausgeld. Erfahrungsgemäß sollte man hier mit 1-2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr kalkulieren. Bei unserer Beispielwohnung also mit 6.200 bis 12.400 Euro jährlich. Auch Wertverbesserungen durch Modernisierung, Wertverzehr der Immobilie und Zinsschwankungen spielen eine Rolle. Staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Möglichkeit der Kapitalbilligung bei Selbstnutzung können den Wertverlust hingegen abmildern.

Niedrige Renditen für Selbstnutzer

Setzt man alle Posten in einer Renditeberechnung an, so ergibt sich häufig trotz der durch die gesparte Miete eine rechnerische Rendite von nur 2-3 Prozent pro Jahr für die eigengenutzten Immobilie – unter dem von Anlegern gern gesehenen Mindestrenditebereich von 4-5 Prozent. Dem stehen die Vorteile des mietfreien Wohnens, der sicheren Altersvorsorge und der Inflationsabsicherung entgegen. Mieter haben dafür keinerlei Investitionskosten, können flexibler wohnen, müssen sich nicht um Instandhaltung kümmern und profitieren langfristig von der historisch geringeren Steigerungsrate bei Mieten.

Mietpreise vs. Immobilienpreise

Laut Destatis der Genesis Online Datenbank sind die Mieten in deutschen Großstädten von 2014 bis 2023 im Durchschnitt um etwa 3,5 Prozent jährlich gestiegen, während sich die Preise für Eigenheime im selben Zeitraum um durchschnittlich 6,8 Prozent pro Jahr verteuerten. Durch die anhaltend hohen Zinsen und eine mögliche Marktsättigung bei Immobilien könnte sich dieser Trend in den nächsten Jahren jedoch umkehren.

Individuelle Entscheidung

Letztlich hängt es stark von individuellen Präferenzen ab, ob die Sicherheit und Rendite einer Immobilie die deutlich höheren Kosten und den Verwaltungsaufwand rechtfertigen. Junge Familien beispielsweise schätzen oft die Ungebundenheit des Mietens, während eine Eigentumswohnung für viele ältere Menschen ein Wunsch zur Altersvorsorge ist.

Ob sich Kaufen oder Mieten letztlich mehr rechnet, lässt sich pauschal nicht sagen. Eine gründliche Renditeberechnung unter Berücksichtigung aller Kosten sowie potenziellen Wertsteigerungen der Immobilie kann dabei wertvolle Entscheidungshilfe leisten. Am Ende müssen die individuellen Lebensumstände den Ausschlag geben.